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　　项目位于前海蛇口，集“粤港澳大湾区、社会主义示范区、前海蛇口自贸区、一带一路”四大国家级发展战略于一身，处热点板块深圳湾和前海湾重叠处，吸纳双湾优越资源。同时，随着2021年深圳十四五重大规划中蛇口国际海洋城的启动，太子湾前瞻布局战略性新兴邮轮产业，占据先天优势成为城市新一轮发展的起点，将推动区域不断向前发展。

　　太子湾片区规划总建筑面积约170万㎡，总占地约69万㎡，汇集办公、居住、商业、艺术中心、酒店等多元业态。以“一湾三坊城中城”概念打造布局，在独一无二的太子湾滨海区，汲取山、海、城三大元素，构建高端“居住坊”、“商业坊”、“港务坊”。凭借独树一帜的规划与强大的枢纽功能，成就高端元素集萃纷呈的“城中之城”。

　　旅游红利，邮轮母港引擎：漂浮在海上的黄金产业，带动城市第三产业快速发展。实现旅客吞吐量将超过150万人次/年，1:10直接经济效益，带动周边物业价值攀升。

　　总部经济：300m超甲级写字楼，世界商务集群、创意办公，全球名企总部聚集，高净值人才涌入，土地价值日益凸显，总部经济带动区域腾飞。

　　24小时商业：46万㎡国际滨海商业，体量超过 2个香港海港城，环球上流生活元素，集结于10分钟徒步圈内，mall+商业街模式形成24小时无间断商业。四大人群聚焦于此，区域常住人口约16.7万，7万办公人群，10万旅游会务人群，5万地铁生活圈消费人群， 区域价值未来可期。

　　交通方面：海：坐拥蛇口邮轮母港，目前已开通往香港国际机场、香港港澳码头、澳门氹仔、珠海九州等船次，旅游航线已开通至日本、越南、东亚、东南亚航线；可以半小时到达宝安国际机场、1小时到达香港国际机场、澳门国际机场。

　　陆：太子湾整体的设有三横二纵，分别是望海路、南海大道延长线、港湾大道（三横），以及南海大道、兴海大道（二纵）呈纵横交错，内部设有13条通道。半小时内即可快速通达后海总部基地、福田CBD等深圳核心区域。望海路（将改造成地上地下双层路）、微波山隧道（建设中）、东滨路、南海大道、兴海大道等主干道，路网交通发达；

　　教育方面：七大国际学校：太子湾国际学校、深圳蛇口国际学校、蛇口科爱赛国际学校、深圳贝赛斯国际学校、深美国际学校、韩国国家学校、深圳日本人学校。

　　商圈方面：太子湾商业体量约46万㎡，汇聚购物中心、滨海餐饮、休闲娱乐、艺术鉴赏等多样模式，包括全球首家旗舰海滨K11、D-park、兰桂坊LKF、海上世界等，形成海平线上的香榭丽舍大街。

　　园：文天祥纪念公园、四海公园、女娲滨海公园、南山公园、深圳湾公园等10多个公园。

　　六馆：V＆A国际美术博物馆、深圳观复博物馆、深圳改革开放博物馆、蛇口设计博物馆、深圳湾文化广场创意设计馆、科技文化馆；

　　规模排行：2025年3月，受榜单变动及部分门店开业影响，TOP30企业开业规模入榜门槛提升至14847间；累计管理房源量达188.4万间。

　　政策动向：中央层面，政府工作报告强调盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房。财政部于明确推进专项债券支持土地储备和收购存量商品房用作保障性住房等工作。地方层面，多地加强政策培育力度，从人口人才、公积金等多角度提供政策支持。

　　市场运行：2025年3月，重点城市租住需求在阶段性高位释放后逐步趋于稳定，普通住宅平均租金稳中小幅调整，50城住宅平均租金为35.3元/平方米/月，环比下跌0.05%，同比下跌3.40%。

　　土地情报：3月重点22城共成交112宗涉宅用地，合计规划建筑面积788万平方米，武汉、上海、福州成交8宗涉租用地，租赁住房规划建筑面积约5.5万平方米。

　　据中指研究院统计，2025年3月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达131.9万间，较2月增加约4.8万间。

　　分类来看，开业榜TOP30中，分别有11家房企系住房租赁企业、9家地方国企系、5家创业系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系，安居乐寓、光谷安居两家地方国企新晋上榜。受榜单变动及部分门店开业影响，创业系开业规尊龙凯时官方网站模减少1.2万间，房企系、地方国企系、酒店系开业规模分别增加1.1万间、4.7万间、0.1万间。

　　■管理规模榜：安居乐寓新晋上榜，TOP30企业累计管理房源量提升至188.4万间

　　据中指研究院统计，2025年3月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量达188.4万间，较2月增加约5.3万间。

　　分类来看，管理榜TOP30中，分别有11家房企系住房租赁企业、9家地方国尊龙凯时官方网站企系、6家创业系、3家酒店系、1家中介系，安居乐寓新晋上榜。与2月相比，房企系、地方国企系、创业系管理规模分别增加1.7万间、3.4万间、0.2万间。

　　3月，多个长租公寓项目投入运营，包括多区域布局的市场化长租品牌项目，如，华发优生活杭州华寓华发荟天府店、招商伊敦深圳蛇口中心壹间公寓·网谷、绿城蕅寓·杭州桂语新月店、蕅寓·北京明月听蘭店、瓴寓的云熙里柚米社区等，及地方安居平台或地方国企筹建的保租房项目，如合肥安居集团承寓·昆御府社区、深圳安居乐寓宝罗小区、西安安居·乐筑（胡家庙店）、上海长宁区临客公寓·虹临居、上海张江科学城集贤天地·人才公寓、大鹏新区安居银叶湾府项目、天津城运城寓城南家园等。

　　表：2025年3月住房租赁开发运营企业建设运营动态资料来源：中指研究院综合整理

　　3月，企业积极拓展租赁业务规模，其中北京建工中标大兴机场临空区保障性租赁住房项目，中标金额为4.94亿元，该项目位于大兴区礼贤镇，旨在推进区域保障性租赁住房建设。企业间的合作也在持续推进，武汉城投集团与雅诗阁正式签署合作协议，旗下两大服务公寓品牌“盛捷”及“雅院”将首次落户武昌滨江商务区，引入城投·武汉印项目，合作房源共577套。

　　值得注意的是，3月，万科泊寓开放加盟，加盟模式主要分为项目加盟和资金加盟两种方式：其中项目加盟合作对象为有合适物业、想要引入长租公寓品牌的业主，可和万科泊寓在团队建设、营销渠道、运营管理等方面进行灵活定制服务；资金加盟，万科泊寓可为资金方链接项目。泊寓开放加盟，是由“重资产持有”转向“轻资产运营”的重要探索，对房企系长租企业有重要的示范意义。

　　表：2025年3月住房租赁开发运营企业业务拓展动态资料来源：中指研究院综合整理

　　3月，租赁住房公募REITs发行速度加快，“首发”和“扩募”均有新突破。

　　租赁住房REITs首发方面，月初，汇添富上海地产租赁住房REIT正式获批，这是全国首单“商改保”REITs，月中经历基金发售、公众募集提前结束等阶段后，于31日在上海证券交易所成功挂牌上市，募集资金规模达到13.62亿元；该基金自3月5日获批至上市仅用时18个工作日，刷新了公募REITs市场的新纪录。3月26日，华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT亦正式获批，成为江苏省首单租赁住房REITs项目，项目底层资产为菁英公寓，是苏州工业园区最大的“人才优租房”社区。此外，宁波城投集团拟以其持有的保障性租赁住房项目作为底层基础设施，申请发行基础设施公募REITs，3月该REIT已启动招标。

　　租赁住房REITs扩募方面，3月26日，华夏北京保障房REIT扩募申请正式获得证监会批复和上交所无异议函。这是国内首单保租房REITs扩募项目，本次扩募拟购入项目有四个，分别为房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园，均位于北京市。截至2024年末，上述项目评估总值合计约8.3亿元，出租率分别为92%、94%、92%、98%。

　　此外，保障性住房再贷款等信贷支持与租赁住房ABS等融资也在稳步推进，如，池州市首单、安徽省第三单保障性住房再贷款项目顺利落地，目前首笔1.5亿元资金已到位；华福-湖南金阳住房租赁资产支持专项计划项目获上交所反馈，拟发行总额为人民币3.31亿元。

　　3月5日，《政府工作报告》明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’。”

　　3月14日，交易商协会发布关于《银行间债券市场进一步支持民营企业高质量发展行动方案》的通知，要求“大力支持民营企业盘活存量资产。加大民营企业资产担保债券支持力度，丰富担保资产和担保模式，提升资产担保降成本效果。推动银行间多层次REITs市场发展和供应链票据资产支持证券扩面增量,通过证券化方式盘活民营存量资产。”

　　3月19日，中共住房和城乡建设部党组召开理论学习中心组学习（扩大）会议，提出“要坚决稳住楼市，持续巩固“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策“组合拳”效果，继续打好“保交房”攻坚战，加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式，从供需两端持续发力，推动房地产市场止跌回稳。”

　　3月24日，财政部发布2024年中国财政政策执行情况报告，“明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，推进专项债券支持土地储备和收购存量商品房用作保障性住房等工作。”

　　■地方层面：多地加强政策培育力度，从人口人才、公积金等多角度提供政策支持

　　在政策培育方面，枣庄明确“坚持以需定建、以需定购，动态掌握全市保障性住房需求和合适房源情况，加强政策和项目储备，建立健全住房需求轮候库，及时将符合条件的存量商品房纳入收购范围，逐步构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的保障性住房体系。”河南省提出“2025年河南省将重点建设宜居韧性城市，通过健全城市更新推进机制，加大老旧小区和城中村改造力度，有序实施城镇房屋建筑更新改造和加固工程，并加强重点城市保障性住房供给。”天津要求“构建多层次住房保障体系，加快发展保障性租赁住房，支持盘活闲置非居住房屋改造为租赁房源”。上海、广州、安徽省从吸引人口人才角度出台相关政策，杭州、天津、宁波、宁德对住房租赁加强公积金支持。

　　市场规范方面，广州修订《广州市公共租赁住房保障申请审查实施细则》，一是增加线上申请和线上告知审核结果方式，提升便民服务水平；二是将准入审核办结时限由91个工作日压减至55个工作日，压减率达到40%；三是增加老年群体保障对象期满审查程序，进一步完善对老年群体的服务保障。泉州出台《泉州市中心市区保障性租赁住房分配细则》，进一步规范中心市区（鲤城区、丰泽区、洛江区、泉州开发区、泉州台商投资区）保障性租赁住房的分配管理，明确对象标准及申请条件，明确配租管理及合同管理。合肥《住房租赁运营管理服务规范》地方标准向社会公开征求意见，明确了住房租赁运营管理服务的基本要求，租前管理、租中管理、租后管理等各个环节，对房源合法性、结构、水电、装修、设施、环境等均提出了要求，并对住房内外环境是否符合居住要求进行检查。

　　表：2025年3月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策资料来源：中指研究院整理

　　西安：2025年持续完善以公租房、保租房和配售型保障性住房为主体的住房保障体系，建成保障性租赁房5000套、公租房2000套，筹集经济补偿房用作保障房5000套以上。

　　永康：计划在“十五五”期间筹集建设不少于2万套（间）保障性租赁住房，其中国有企业提供1万套（间），民营企业和村集体各提供1万套（间）。

　　山东省：2025年底前，山东将建成交付保障性租赁住房10万套（间）以上，有效解决新市民、青年人租房困难。

　　淮北：截至2024年底，淮北市已建成5个保障性租赁住房项目，总面积约3.5万平方米，实施保障性租赁住房8145套，出租率达93.25%。

　　重庆：2025年新开工建设（筹集）配售型保障性住房6000套，筹集保障性租赁住房2.4万套（间）；培育专业化、规模化住房租赁企业10家以上；新增集中式租赁住房1万套。

　　1.50城住宅租赁价格指数：3月50城住宅平均租金环比下跌0.05%，同比下跌3.40%

　　2025年3月，重点城市住房租赁需求在阶段性高位释放后逐步趋于稳定，普通住宅平均租金稳中小幅调整。根据中指50城住宅租赁价格指数，3月，全国50个城市住宅平均租金为35.3元/平方米/月，环比下跌0.05%，上月为环比上涨0.01%；同比下跌3.40%，跌幅较2月扩大0.15个百分点。

　　2.重点城市租金：50城中12个城市住宅平均租金环比有所上涨，数量有所减少

　　2025年3月，重点城市住房租赁市场需求在阶段性集中释放后逐步趋稳，租金上涨城市数量有所减少。2025年3月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为12个，较2月减少8个。具体来看，石家庄、哈尔滨环比涨幅在0.3%以上，其中石家庄涨幅最高，为0.36%；乌鲁木齐、深圳等6个城市涨幅在0.1%（含）-0.3%之间，太原、沈阳等4个城市涨幅在0.1%以内。

　　2025年3月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为37个，较2月增加7个。具体来看，温州、北海等5个城市环比跌幅在0.5%以上，其中温州跌幅最大，为0.94%；厦门、泉州等7个城市环比跌幅在0.3%（含）-0.5%之间；郑州、宁波等13个城市跌幅在0.1%-0.3%之间；徐州、南昌等12个城市跌幅在0.1%以内。

　　2025年3月，重点22城共成交112宗涉宅用地，总体规划建筑面积约788万平方米，成都成交规模居首。具体城市来看，成都成交规模超百万平方米，重庆、杭州、宁波、济南、长春成交规模均超50万平方米，武汉、上海等9个城市成交规模在10-50万平方米之间，沈阳、广州、北京成交面积不足10万平方米。

　　3月重点22城武汉、上海、福州成交8宗涉租用地。重点22城成交宅地中，上海青浦区、嘉定区、浦东新区6宗地块配建5%的公租房，规划建筑面积约1.3万平方米。武汉汉江区出让P(2025)016号地块，用作保障性租赁住房（含人才公寓），涉租建筑面积不大于4318平方米。福州市连江县成交租赁型商品住房用地，地块编号350122-91-D-25。

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